Cómo seleccionar un inquilino solvente

Un inquilino solvente es el que demuestra con documentos tres cosas: ingresos estables suficientes para pagar la renta con holgura, un historial de pago limpio y referencias de su arrendador anterior. A eso se suman las garantías, que en vivienda tienen un tope legal: una mensualidad de fianza y hasta dos de garantía adicional.

Qué documentación pedir al candidato

La documentación de solvencia sustituye a la impresión que deja una visita. Estos son los papeles que permiten comprobar cada punto:

Un autónomo no tiene nómina: en su caso pesan más la declaración de la renta y los pagos trimestrales, porque reflejan los ingresos de todo un ejercicio y no de un mes bueno.

Para un contrato indefinido reciente, la vida laboral dice más que el contrato. Un historial de años en el mismo sector con cambios de empresa es más estable que un contrato nuevo tras largos periodos sin empleo.

¿Qué datos no puedes pedir al candidato?

Pedir documentación para valorar el riesgo de impago es legítimo, pero no ilimitado. El tratamiento de esos datos está sometido al RGPD y a la LOPDGDD, y en especial al principio de minimización: solo puedes pedir lo necesario para decidir, como recuerda Maldita.es en su guía sobre datos personales en el alquiler.

En la práctica, eso significa tres cosas:

• Las nóminas pueden llevar datos que no necesitas, como la afiliación sindical, embargos o reducciones de jornada. Acepta copias con esos datos tapados.
• No pidas extractos bancarios completos ni datos de salud, situación familiar o ideología: no aportan nada a la solvencia.
• Conserva la documentación solo mientras dura la selección y destruye la de los candidatos descartados.

¿Cuánto debe ganar un inquilino respecto a la renta?

La regla habitual es que la renta no supere un tercio de los ingresos netos del hogar. Por encima de ese nivel, cualquier imprevisto del inquilino, una baja o un gasto inesperado, compite directamente con el pago del alquiler.

Aplicada a una renta de 850 euros, la regla pide unos ingresos netos de al menos 2.550 euros al mes entre todos los firmantes:

Cuentan los ingresos de todos los firmantes del contrato, no solo del titular principal. Por eso a veces conviene que la pareja o los compañeros de piso firmen también, porque así responden todos del pago.

Las garantías que puedes exigir, con su límite legal

La Ley de Arrendamientos Urbanos fija en su artículo 36 una fianza obligatoria de una mensualidad en vivienda. Además, puedes pactar una garantía adicional, en metálico o mediante aval bancario, de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años.

Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. No puedes repercutirlos al inquilino como condición para alquilar.

Cada garantía cubre un riesgo distinto:

💡 Consejo del experto: si un candidato cumple en ingresos pero no tiene historial como inquilino, un seguro de impago o un aval bancario compensa esa falta de referencias mejor que pedir más fianza, que además tiene tope legal.

Qué hacer cuando ningún candidato encaja

Si la renta que pides expulsa a los perfiles solventes, el problema no está en los candidatos sino en el precio. Una renta ajustada que atrae a un inquilino fiable rinde más en el año que una alta que deja el piso vacío o termina en impago.

Antes de bajar el precio, revisa la presentación: fotos de calidad, una descripción precisa y visitas agrupadas atraen más candidatos donde elegir. Si aun así no llegan perfiles solventes en tres o cuatro semanas, la renta está por encima de lo que paga tu zona.

En nuestra gestión y alquiler seguro hacemos este estudio de solvencia con cada candidato y solo te presentamos perfiles con garantías reales, con cobro garantizado de la renta desde el primer mes.