En Aragón, el propietario deposita la fianza del alquiler, una mensualidad de renta en vivienda, en el Gobierno de Aragón en los dos meses siguientes a la firma. Al terminar el contrato pide que se la devuelvan, cosa que la Administración hace en 15 días, y entrega al inquilino el saldo antes de un mes desde la devolución de las llaves.
¿Cuánta fianza y qué garantías puedes pedir?
La fianza legal es obligatoria y se entrega en metálico al firmar. La Ley de Arrendamientos Urbanos fija su importe y el de las garantías que puedes añadir (artículo 36):
| Concepto | Límite |
|---|---|
| Fianza en alquiler de vivienda | 1 mensualidad de renta |
| Fianza en local o uso distinto de vivienda | 2 mensualidades |
| Garantía adicional, vivienda habitual | Hasta 2 mensualidades |
| Garantía adicional, vivienda temporal | Hasta 1 mensualidad |
La garantía adicional se suma a la fianza, y su límite de dos mensualidades rige en los contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica. Lo que ya no puedes hacer, desde que el Real Decreto-ley 29/2026 reformó este artículo el 8 de octubre de 2026 (una norma aún pendiente de convalidación), es exigir al inquilino que contrate un seguro de impago como garantía.
La fianza no se actualiza durante los cinco primeros años del contrato, o siete si alquila una persona jurídica. A partir de ahí, en cada prórroga puedes pedir que se iguale a una mensualidad de la renta vigente, igual que el inquilino puede pedir que baje si la renta ha bajado.
¿Cuándo y dónde hay que depositar la fianza?
La ley estatal permite a cada comunidad autónoma exigir que la fianza se deposite en la Administración, sin intereses, hasta que termine el contrato (disposición adicional tercera). Aragón lo exige. Según el Gobierno de Aragón, el depósito cumple estas reglas:
- Quién deposita
- el propietario, no el inquilino
- Plazo
- dos meses desde la firma del contrato
- Dónde
- Subdirección de Vivienda de la provincia
- Coste
- gratuito y sin intereses
- Sociedades y agencias
- siempre por vía electrónica
- Exentos
- garaje independiente, trastero y fincas rústicas
El trámite se hace por internet en la sede electrónica del Gobierno de Aragón, o con cita previa en la Unidad de Fianzas de Zaragoza, en el paseo María Agustín, 36, puerta 5. Necesitas el contrato firmado por las dos partes, con su identificación y datos de contacto, la dirección exacta y la referencia catastral, la renta mensual sin gastos y la duración.
Desde el 29 de diciembre de 2022 la Administración ya no sella los contratos al depositar la fianza; el justificante es el resguardo que emite la Unidad de Fianzas. El inquilino no tiene que hacer nada ante la Administración: le basta con entregarte la fianza. No depositarla a tiempo o por el importe correcto es una infracción que se sanciona según la Ley 10/1992 de fianzas de Aragón.
¿Qué puedes descontar de la fianza?
La fianza responde de las obligaciones del inquilino: rentas o suministros pendientes y los daños que haya causado. No responde del desgaste normal por el uso, que corresponde al propietario. La ley pone a tu cargo las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y al inquilino las pequeñas reparaciones del uso diario (artículo 21).
| Situación | Quién responde |
|---|---|
| Pintura envejecida tras años de uso | Propietario, es desgaste normal |
| Agujeros, manchas o roturas en paredes | Inquilino |
| Electrodoméstico averiado por antigüedad | Propietario |
| Electrodoméstico roto por mal uso | Inquilino |
| Pequeñas reparaciones del uso diario | Inquilino |
| Rentas o suministros impagados | Inquilino |
La prueba decide qué puedes descontar. Desde la reforma de octubre de 2026, la ley exige además un documento de finalización firmado por los dos al entregar la vivienda, y lo que no figure en él juega en tu contra:
En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.
Por eso el inventario con fotografías fechadas que firmasteis al entrar es la pieza central. Al salir, revisa la vivienda con ese inventario en la mano, anota cada desperfecto en el documento de finalización y apoya cada descuento en una factura o un presupuesto de reparación.
💡 Consejo del experto: no firmes el documento de finalización con un genérico «la vivienda se entrega en buen estado» antes de revisar electrodomésticos, paredes y suelos. Una vez firmado sin desperfectos, descontar después un daño exige demostrar que existía.
¿En qué plazo se devuelve la fianza?
Hay dos devoluciones distintas, con plazos distintos:
| Paso | Plazo |
|---|---|
| Gobierno de Aragón al propietario | 15 días desde la solicitud |
| Sin devolución de la Administración | Interés legal pasado un mes desde el fin del contrato |
| Propietario al inquilino | Un mes desde la entrega de llaves |
| Si el propietario se retrasa | El saldo devenga el interés legal |
Para recuperar el depósito, presentas la solicitud de devolución de la fianza cuando el contrato ha terminado, con un documento que lo acredite (el firmado por ambas partes, una declaración responsable tuya o la orden de lanzamiento) y un justificante de la titularidad de tu cuenta. No hay plazo máximo para pedirla, y el Gobierno de Aragón la devuelve en 15 días desde la solicitud. Si vendiste o heredaste el piso con el inquilino dentro, añades la escritura o la nota del Registro que acredita el cambio de titular.
Frente al inquilino, el plazo corre desde que te entrega las llaves: si en un mes no le has devuelto el saldo que le corresponde, esa cantidad genera el interés legal a su favor (artículo 36.4). No esperes a que la Administración te devuelva el depósito para liquidar con él: comunícale por escrito, dentro de ese mes, qué descuentas y por qué.
Si los daños superan la fianza y la garantía adicional, la diferencia se reclama aparte. Antes de ir al juzgado tienes que intentar un acuerdo por escrito, y un burofax con la liquidación, las fotografías y los presupuestos sirve a la vez como reclamación y como propuesta.
En nuestra gestión con alquiler seguro depositamos la fianza en el Gobierno de Aragón al firmar, hacemos el inventario de entrada y, a la salida, revisamos la vivienda, leemos los contadores y te enviamos una propuesta de liquidación documentada, con cobro garantizado de la renta durante todo el contrato.
