Un contrato de alquiler de vivienda protege al propietario cuando fija por escrito ocho cosas: las partes, la vivienda con su referencia catastral, la renta y su forma de pago, la duración, la actualización anual de la renta, la fianza y las garantías, qué gastos asume cada parte y las reglas sobre obras y conservación. Lo que no esté en el contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en vivienda protege sobre todo al inquilino.
Las cláusulas imprescindibles
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el alquiler de vivienda, y muchas de sus reglas no se pueden empeorar para el inquilino aunque el contrato diga otra cosa. Dentro de ese marco, estas son las cláusulas que debe recoger cualquier contrato:
| Cláusula | Qué debe decir |
|---|---|
| Partes | Nombre, DNI o NIE y domicilio de propietario e inquilino |
| Vivienda | Dirección, referencia catastral, superficie y anexos como garaje o trastero |
| Renta | Importe mensual, día de pago y cuenta de ingreso |
| Duración | Plazo pactado y prórrogas según la ley |
| Actualización | Si la renta se actualiza cada año y con qué índice |
| Fianza y garantías | Importe y forma de entrega |
| Gastos | Quién paga comunidad, IBI y suministros |
| Obras y conservación | Reparto de reparaciones y autorización para obras |
Al contrato se adjuntan el certificado de eficiencia energética y, muy recomendable, un inventario con fotografías del estado de la vivienda y del mobiliario.
Duración y prórrogas: lo que fija la ley
La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años el contrato se prorroga cada año a voluntad del inquilino hasta alcanzar cinco, o siete si el propietario es una persona jurídica. Cumplido ese plazo, si nadie avisa, se prorroga de año en año hasta tres más.
El inquilino puede desistir del contrato a partir de los seis meses avisando con 30 días de antelación. Si el contrato lo prevé, debe indemnizar al propietario con una mensualidad por cada año que quede por cumplir, o la parte proporcional.
| Situación | Regla general |
|---|---|
| Propietario persona física | Prórroga obligatoria hasta 5 años |
| Propietario persona jurídica | Prórroga obligatoria hasta 7 años |
| Sin preaviso al terminar ese plazo | Prórroga anual hasta 3 años más |
| Desistimiento del inquilino | Desde los 6 meses, con 30 días de preaviso |
La actualización de la renta y el IRAV
La renta solo se actualiza si el contrato lo dice expresamente. Si no hay cláusula, se queda fija durante toda la vigencia del contrato, aunque los precios suban.
Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la Ley 12/2023 obliga a usar como límite el IRAV, el índice de referencia de actualización de arrendamientos que publica el INE cada mes. El dato de agosto de 2026 se situó en el 2,47%, según idealista, frente a un IPC del 4,3%.
Para los contratos anteriores a esa fecha, se aplica el índice que pactaran las partes en el contrato, normalmente el IPC, siempre que la cláusula exista. Si tienes contratos firmados antes y después de mayo de 2023, cada uno se actualiza con su propia regla.
La actualización se aplica en cada aniversario del contrato, con el último dato publicado en ese momento. Redactar bien esta cláusula es lo que te permite mantener la renta al día durante cinco o siete años.
Fianza, garantías y gastos
La fianza legal en vivienda es de una mensualidad, y en Aragón el propietario debe depositarla en el Gobierno de Aragón en los dos meses siguientes a la firma, según el Gobierno de Aragón. Además, el contrato puede pedir una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años.
Los gastos son la fuente de conflictos más habitual. La comunidad y el IBI se pueden repercutir al inquilino si el contrato lo dice por escrito y fija su importe anual. En cambio, desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden siempre al propietario.
Los suministros con contador individual, como luz, agua y gas, los paga el inquilino según su consumo. Conviene dejar en el contrato las lecturas iniciales para separar los consumos de cada uno.
💡 Consejo del experto: escribe en el contrato el importe anual de la comunidad y del IBI si los vas a repercutir. Una cláusula genérica que solo diga "los gastos serán por cuenta del inquilino" no permite cobrarlos y es la que más reclamaciones genera.
Obras, conservación y otras cláusulas útiles
El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que las pequeñas reparaciones por el uso diario corresponden al inquilino. El inquilino no puede hacer obras que modifiquen la vivienda sin el consentimiento del propietario por escrito.
Otras cláusulas que conviene incluir:
- Prohibición de subarrendar o ceder el contrato sin consentimiento escrito del propietario.
- Número de ocupantes y uso exclusivo como vivienda habitual.
- Animales de compañía, permitidos o no, para evitar discusiones posteriores.
- Domicilio para notificaciones, incluido un correo electrónico, para que los requerimientos de pago lleguen sin problemas.
Si en algún momento quieres vender el piso con el inquilino dentro, el contrato también importa. Por ley, el inquilino tiene un derecho preferente para comprar la vivienda en las mismas condiciones, salvo que haya renunciado a él en contratos de más de cinco años. Saber qué dice tu contrato sobre este punto evita retrasos cuando aparece un comprador.
Un contrato bien redactado no evita todos los conflictos, pero decide cómo se resuelven. En nuestra gestión y alquiler seguro redactamos el contrato, depositamos la fianza y gestionamos el alquiler con cobro garantizado de la renta.
