Alquilar por habitaciones es legal, pero no se rige por la LAU
Sí, alquilar tu piso por habitaciones es legal. Lo que cambia es la norma: un contrato por habitaciones no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil y lo que pactéis en el contrato. Desde 2025 Hacienda admite además la reducción del 50% en el IRPF si cada habitación es la vivienda habitual del inquilino.
Por qué no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el alquiler de una vivienda, entendida como una edificación habitable completa que satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Una habitación, con cocina, baño y salón compartidos, no encaja en esa definición.
Por eso el alquiler por habitaciones se rige por el Código Civil y por lo que diga el contrato, con mucha más libertad que la LAU:
| Aspecto | Vivienda completa (LAU) | Por habitaciones (Código Civil) |
|---|---|---|
| Duración | Prórroga obligatoria hasta 5 o 7 años | La pactada en el contrato |
| Fianza | Una mensualidad obligatoria | La que se pacte |
| Actualización de renta | Limitada por el IRAV en contratos nuevos | La que se pacte |
| Normas de convivencia | No aplican | Se pueden incluir en el contrato |
Las partes pueden incorporar al contrato artículos concretos de la LAU si lo desean, pero deben decirlo expresamente.
Qué debe incluir un contrato por habitaciones
Como la ley deja casi todo a lo que se pacte, el contrato pesa más que en un alquiler normal. Como mínimo debe recoger:
- La habitación concreta que se alquila y las zonas comunes que el inquilino puede usar.
- La duración y el preaviso para terminar el contrato por cada parte.
- La renta y qué incluye: suministros, internet, limpieza de zonas comunes.
- La fianza y en qué casos se retiene.
- Las normas de convivencia: visitas, ruido, limpieza, uso de la cocina.
- El uso como vivienda habitual, si quieres aplicar la reducción fiscal.
💡 Consejo del experto: fija en el contrato un tope de consumo de suministros incluido en la renta y cómo se reparte el exceso. Es la cláusula que más discusiones evita en un piso compartido, sobre todo en invierno.
La fiscalidad: la reducción del 50% también puede aplicarse
Durante años, Hacienda negaba la reducción por alquiler de vivienda a los pisos alquilados por habitaciones. Eso cambió con la consulta vinculante V0412-25 de la Dirección General de Tributos, de marzo de 2025, recogida por Iberley: la reducción se puede aplicar si las habitaciones son la vivienda habitual de los inquilinos.
No basta con escribirlo en el contrato. Hay que poder acreditarlo, por ejemplo con el empadronamiento del inquilino o con contratos de larga duración, y no vale para alquileres por días, por semanas o de temporada.
| Tipo de alquiler por habitaciones | Reducción del 50% en el IRPF |
|---|---|
| Habitación como vivienda habitual del inquilino | Sí, si se acredita |
| Estudiantes por curso académico | Depende de que se acredite la residencia habitual |
| Alquiler por días o semanas | No |
Si alquilas varias habitaciones a la vez con servicios añadidos, como limpieza o ropa de cama, el rendimiento podría dejar de ser del capital inmobiliario y pasar a ser una actividad económica, con otro tratamiento fiscal. Conviene revisarlo antes de diseñar el servicio.
Ventajas e inconvenientes frente al alquiler completo
El alquiler por habitaciones suele dar más renta total, pero exige mucha más gestión:
| Por habitaciones | Vivienda completa | |
|---|---|---|
| Renta total | Normalmente mayor | Menor |
| Rotación de inquilinos | Alta | Baja |
| Gestión diaria | Intensa: convivencia, limpieza, suministros | Reducida |
| Riesgo de vacío | Parcial: una habitación libre no vacía el piso | Total |
| Desgaste del piso | Mayor | Menor |
La mayor rentabilidad se paga en tiempo. Un piso de cuatro habitaciones puede tener varios cambios de inquilino al año, cada uno con su visita, su contrato y su liquidación de fianza.
Lo que conviene comprobar antes de empezar
Antes de dividir el piso en habitaciones, revisa tres cosas:
- Los estatutos de la comunidad, por si limitan determinados usos de las viviendas.
- Tu seguro del hogar, que debe cubrir un uso compartido por varios inquilinos.
- Tu hipoteca, si la tienes, por si el contrato con el banco impone condiciones al alquiler.
En una ciudad universitaria como Zaragoza, con demanda de estudiantes y de profesionales desplazados, el alquiler por habitaciones tiene público. Pero conviene comparar la renta total con la de alquilar la vivienda completa, descontando el tiempo y los gastos de gestión, antes de decidir.
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