De un alquiler de 500 € al mes, con gastos normales y la reducción general del 50 %, Hacienda se lleva entre unos 400 y 750 € al año, de 33 a 63 € al mes, según tu tipo marginal. Solo tributas por el rendimiento neto (rentas menos gastos y amortización), reducido a la mitad y sumado a tu base general del IRPF.
El cálculo paso a paso para un alquiler de 500 €
Un ejemplo con cifras redondas: piso alquilado los doce meses, contrato firmado en 2025 y un valor de construcción, sin el suelo, de 50.000 euros. Los gastos son supuestos habituales, no datos de un piso concreto:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Rentas cobradas (500 € × 12) | 6.000 € |
| IBI | −300 € |
| Comunidad | −600 € |
| Reparaciones | −300 € |
| Amortización (3 % de 50.000 €) | −1.500 € |
| Rendimiento neto | 3.300 € |
| Reducción del 50 % | −1.650 € |
| Rendimiento que tributa | 1.650 € |
Esos 1.650 euros se suman a tu base liquidable general y tributan a tu tipo marginal, la suma de la escala estatal y la autonómica. Para un residente en Aragón, con la escala estatal y la escala de Aragón del manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria, el resultado es este:
| Tu base general | Tipo marginal | Lo que se lleva Hacienda |
|---|---|---|
| De 13.072,50 a 20.200 € | 24 % | 396 € al año |
| De 21.210 a 35.200 € | 30 % | 495 € al año |
| De 36.960 a 52.500 € | 37 % | 610,50 € al año |
| De 60.000 a 80.000 € | 45,5 % | 750,75 € al año |
Sin declarar ningún gasto, la cuenta cambia mucho: tributarías por 3.000 euros, y con un marginal del 30 % pagarías 900 euros. La amortización sola, que muchos propietarios olvidan, ahorra en este ejemplo 225 euros al año.
Los gastos que puedes restar y sus límites
Puedes restar todos los gastos necesarios para obtener la renta. El caso práctico del manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria muestra cómo se aplican los principales:
| Gasto | Cómo se deduce |
|---|---|
| IBI y comunidad | Importe pagado en el periodo alquilado |
| Intereses de la hipoteca | Junto con reparaciones, hasta el total de rentas |
| Reparación y conservación | Junto con intereses, hasta el total de rentas |
| Amortización del piso | 3 % anual del valor de construcción |
| Amortización del mobiliario | 10 % anual de su coste |
| Mejoras | Se suman a la base de amortización |
El exceso de intereses y reparaciones sobre las rentas de ese inmueble no se pierde: se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite. La amortización se calcula sobre el mayor entre el coste de compra y el valor catastral, siempre sin el suelo; si no conoces el valor del suelo, se reparte el coste con la proporción entre el valor catastral de la construcción y el total.
Distingue reparación de mejora. Cambiar una caldera averiada o pintar entre inquilinos es conservación y se deduce ese año; instalar un aire acondicionado nuevo es una mejora, y en el caso de la Agencia Tributaria se recupera vía amortización.
💡 Consejo del experto: guarda las facturas de cada reparación y el recibo de cada gasto a nombre del propietario. Sin justificante, Hacienda no admite la deducción, y la diferencia se paga a tu tipo marginal.
¿Qué reducción te corresponde según la fecha del contrato?
La reducción por alquiler de vivienda se aplica solo sobre el rendimiento neto positivo, y su porcentaje depende de cuándo firmaste el contrato. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso, fijó una escala nueva para los contratos que se firmen después del 1 de diciembre de 2026:
| Contrato | Reducción |
|---|---|
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Del 26 de mayo de 2023 al 1 de diciembre de 2026 | 50 %, o 60 % si se rehabilitó la vivienda |
| Nuevo, con renta rebajada más del 5 % | 70 %, 85 % con inquilino de 18 a 35 años |
| Nuevo, con la misma renta que el anterior | 50 % |
| Nuevo, con renta subida | De 40 % a 15 %, según la subida |
| Primer alquiler, por debajo del índice de referencia | 100 % |
| Prórroga tácita, por debajo del índice | 80 % |
Las escalas del 90 % y el 95 % exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, y en Aragón no hay ninguna declarada. Las reducciones de contrato nuevo y de primer alquiler no se aplican a quien sea gran tenedor al firmar.
La subida de renta se nota. Si en el ejemplo firmas en 2027 un contrato nuevo subiendo la renta un 10 %, la reducción baja al 30 %: tributarías por el 70 % del rendimiento neto, y con un marginal del 30 % pagarías bastante más que los 495 euros de hoy.
¿Qué pasa si el piso está vacío parte del año?
Mientras el piso no está alquilado ni es tu vivienda habitual, Hacienda te imputa una renta aunque no cobres nada. En el mismo caso práctico, la imputación de rentas inmobiliarias es el 1,1 % del valor catastral, el porcentaje de los municipios con valores revisados, prorrateado por los días vacíos.
Con un valor catastral de 60.000 euros y tres meses vacíos, serían unos 163 euros de renta imputada que se suman a tu base. Y los gastos del periodo sin inquilino, como la parte del IBI o de la comunidad de esos meses, no son deducibles.
Por eso cada mes vacío cuesta dos veces: no cobras renta y, además, tributas por una renta que no has cobrado.
Pérdidas, familiares y varios propietarios
Si un año los gastos superan a las rentas, por ejemplo por una reparación grande, el rendimiento neto es negativo y no se aplica ninguna reducción. La parte de intereses y reparaciones que excedió el límite se traslada a los cuatro años siguientes.
Si alquilas a un familiar, el caso práctico de la Agencia Tributaria muestra que declaras como mínimo un rendimiento calculado sobre el valor catastral, aunque la renta pactada dé menos. Y cuando el piso es de varios propietarios, cada uno declara rentas y gastos según su porcentaje de propiedad y aplica la reducción sobre su parte.
Una buena gestión también es fiscal: un inquilino que paga cada mes, sin meses vacíos ni impagos, es lo que hace que la reducción se aplique todo el año. En nuestra gestión y alquiler seguro seleccionamos al inquilino con estudio de solvencia, te enviamos cada mes la liquidación con sus justificantes y trabajamos con cobro garantizado de la renta.
