Ante un impago, el primer paso es un burofax, no el juzgado
Si tu inquilino deja de pagar, el primer paso es requerirle el pago por un medio fehaciente, como un burofax, porque eso te protege en el juicio. Después, la ley obliga a intentar un acuerdo extrajudicial antes de demandar, y solo si no hay pago ni acuerdo se presenta la demanda de desahucio por falta de pago.
El requerimiento de pago, y por qué conviene enviarlo cuanto antes
El inquilino tiene derecho a parar un desahucio pagando todo lo que debe antes del juicio. Es la enervación del desahucio, regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y solo se puede usar una vez.
Ese derecho desaparece si le has requerido el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no ha pagado. Por eso el requerimiento no es un trámite de cortesía: es lo que evita que el inquilino pague en el último momento, pare el proceso y vuelva a dejar de pagar meses después.
El requerimiento debe identificar la deuda con claridad, mes por mes, y llegar al domicilio del inquilino por un medio que acredite la entrega y el contenido. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es la opción más habitual.
El intento de acuerdo previo, obligatorio desde 2025
Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de solución extrajudicial antes de demandar. Sin él, el juzgado no admite la demanda de desahucio.
Son los llamados medios adecuados de solución de controversias (MASC), y la ley admite varios:
| Medio | En qué consiste |
|---|---|
| Negociación directa | Propuesta por escrito entre las partes |
| Oferta vinculante confidencial | Propuesta que obliga a quien la hace si se acepta |
| Mediación | Un mediador ayuda a alcanzar un acuerdo |
| Conciliación | Ante notario, registrador o juzgado |
| Opinión de experto | Un tercero independiente valora el conflicto |
En la práctica, el requisito se cumple si el inquilino no responde en 30 días o rechaza la propuesta. Por eso conviene combinarlo con el requerimiento de pago: un mismo burofax puede reclamar la deuda y ofrecer una propuesta concreta, como un calendario de pago o la entrega de llaves con condonación de parte de la deuda.
La demanda de desahucio por falta de pago
Si no hay pago ni acuerdo, el siguiente paso es la demanda de desahucio, que se tramita por juicio verbal. El impago de la renta es causa de resolución del contrato según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en la misma demanda se pueden reclamar las rentas debidas.
La demanda debe acompañar la documentación del proceso: el contrato, el requerimiento de pago con su acuse, la prueba del intento de acuerdo y el detalle de la deuda. Si el propietario es un gran tenedor, además debe indicar si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, un requisito que introdujo la Ley 12/2023.
Además de las rentas, puedes reclamar las cantidades asimiladas que el contrato ponga a cargo del inquilino, como los suministros o los gastos repercutibles pactados, y las que se vayan devengando durante el juicio. Si el inquilino ya se ha ido pero deja deuda, la vía es una reclamación de cantidad, en la que se aplica primero la fianza.
La duración del proceso depende de la carga de cada juzgado y de si el inquilino se opone o alega vulnerabilidad. Lo que sí controlas es no perder tiempo antes de demandar: cada semana que pasa entre el primer impago y el requerimiento es una semana más de rentas sin cobrar.
¿Qué hacer mientras dura el proceso?
Mientras el procedimiento avanza, hay tres reglas que protegen tu posición:
- No cambies la cerradura ni cortes los suministros. Aunque el inquilino no pague, echarle por tu cuenta puede ser un delito de coacciones y debilita tu reclamación.
- Sigue documentando la deuda. Cada mes impagado se suma a la reclamación, y conviene tenerlo registrado con fechas e importes.
- Comunícate siempre por escrito. Las conversaciones por teléfono no dejan rastro; un correo o un mensaje con la propuesta de pago sí sirve como prueba del intento de acuerdo.
- Revisa tus garantías. La fianza y la garantía adicional se aplican a la deuda al final del contrato, y un seguro de impago puede adelantarte las rentas mientras dura el proceso.
💡 Consejo del experto: envía el burofax en cuanto venza el segundo recibo impagado. Esperar a acumular tres o cuatro meses para "no enfadar al inquilino" solo alarga el proceso y aumenta la deuda que quizá nunca recuperes.
Cómo evitar llegar hasta aquí
La mayoría de los impagos se deciden antes de firmar el contrato. Una selección rigurosa del inquilino, con ingresos acreditados y referencias, y unas garantías bien elegidas reducen el riesgo mucho más que cualquier actuación posterior.
Un contrato bien redactado también ayuda. Fijar con claridad el día de pago, la cuenta de ingreso y qué gastos corresponden al inquilino evita discusiones sobre qué se debe exactamente, que son las que más alargan una reclamación.
El segundo factor es la rapidez de reacción. Un impago detectado el primer mes y gestionado con el procedimiento correcto se resuelve antes y con menos deuda que uno descubierto tarde.
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