Si tu inquilino deja de pagar, requiérele la deuda por burofax en cuanto venza el recibo, ofrécele por escrito una negociación (obligatoria antes de demandar desde abril de 2025) y, si en 30 días no paga ni acepta un acuerdo, presenta la demanda de desahucio por falta de pago. Un solo recibo impagado ya basta para reclamar la vivienda.
¿Cuánto tiempo puede estar un inquilino sin pagar?
Legalmente, ninguno. La Ley de Enjuiciamiento Civil tramita por juicio verbal, sea cual sea la cuantía, las demandas que piden recuperar la vivienda con fundamento en el impago de la renta o de las cantidades debidas (artículo 250.1.1.º). No hay un número mínimo de meses: el primer recibo sin pagar ya es causa suficiente.
Lo que sí alarga el impago es la enervación del desahucio. El inquilino puede parar el proceso pagando todo lo que debe dentro del plazo que le da el juzgado, y el contrato sigue como si nada. Según el artículo 22.4 de la misma ley, solo puede hacerlo una vez, y pierde ese derecho si le requeriste el pago por un medio fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó.
Por eso el burofax no es una cortesía. Es lo que impide que el inquilino pague en el último momento, pare el desahucio y vuelva a dejar de pagar meses después. Cuanto antes lo envíes, antes empieza a correr ese plazo de 30 días.
El requerimiento y el intento de acuerdo, antes de demandar
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar (artículo 5). Sin esa prueba, el juzgado no admite la demanda de desahucio. La ley acepta varias vías:
| Vía | Cómo funciona |
|---|---|
| Negociación directa | Propuesta escrita entre las partes o sus abogados |
| Oferta vinculante confidencial | Obliga a quien la hace si la otra parte la acepta |
| Mediación | Un mediador ayuda a llegar a un acuerdo |
| Conciliación | Ante notario, registrador o letrado judicial |
| Opinión de experto | Un tercero independiente valora el conflicto |
Singularmente, se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, así como en los supuestos en que las partes hayan recurrido a un proceso de Derecho colaborativo.
En la práctica, un mismo burofax con certificación de texto y acuse de recibo puede hacer los dos trabajos: reclamar la deuda mes por mes y proponer una salida concreta, como un calendario de pagos o la entrega de llaves a cambio de perdonar parte de la deuda. Si el inquilino no contesta por escrito en 30 días naturales desde que lo recibe, la negociación se da por terminada sin acuerdo (artículo 10.4), y desde ese momento tienes un año para presentar la demanda (artículo 7.3). El acuse del burofax sirve de prueba, porque la ley admite cualquier documento que acredite que la otra parte recibió la propuesta y pudo leerla entera (artículo 10.2).
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Depende sobre todo de la carga del juzgado y de si el inquilino se opone o alega vulnerabilidad. Los plazos que fija la ley marcan el mínimo:
| Fase | Plazo legal |
|---|---|
| Respuesta a la propuesta de acuerdo | 30 días naturales |
| Requerimiento judicial para pagar o desalojar | 10 días |
| Vista, si el inquilino se opone | Dentro de un mes desde la citación |
| Lanzamiento tras la vista | Antes de 30 días desde la fecha de la vista |
| Suspensión por vulnerabilidad | Hasta 2 meses (4 si demanda una sociedad) |
Si el inquilino no paga ni se opone en esos 10 días, el letrado de la Administración de Justicia da por terminado el juicio y el lanzamiento se hace en el día y la hora que ya figuraban en el requerimiento (artículo 438.5). Es el escenario más rápido. Si se opone, hay vista y sentencia.
La demanda tiene que indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor; si no lo eres, adjuntas un certificado del Registro de la Propiedad con tus inmuebles (artículo 439.6). Cuando la vivienda es habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales para que valoren la vulnerabilidad del inquilino, y esos servicios tienen 10 días para responder (artículo 441.5).
Desde el 8 de octubre de 2026 rige además una enervación extraordinaria, añadida por el Real Decreto-ley 29/2026, que está pendiente de convalidación. Si se acredita que el inquilino es vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagarte todo lo reclamado más las costas. Si no hace ninguna de las dos cosas, la Administración pasa a ser la deudora, no hay lanzamiento y el contrato sigue vigente mientras dure esa vulnerabilidad.
¿Cuánto cuesta desahuciar a un inquilino?
El desahucio se tramita por razón de la materia, no de la cuantía, así que no se aplica la excepción de los juicios de hasta 2.000 euros: necesitas abogado y procurador (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Sus honorarios dependen de cada profesional y del caso.
La ley te ayuda a recuperar una parte. Si el inquilino no paga ni se opone, el decreto que termina el juicio le impone las costas y suma las rentas que venzan después de la demanda hasta que entregue la vivienda (artículo 438.5). Si enerva pagando, también se le condenan las costas, salvo que el retraso fuera culpa tuya (artículo 22.5).
En la misma demanda puedes acumular la reclamación de todas las rentas y cantidades vencidas, y dirigirla también contra el fiador o avalista si le requeriste el pago antes (artículo 437.4). Otra herramienta poco usada es el compromiso de condonación: anuncias en la demanda que perdonas toda o parte de la deuda y las costas si el inquilino se va voluntariamente en el plazo que fijes, que no puede ser inferior a 15 días desde que se le notifica (artículo 437.3). A menudo es la vía más corta para recuperar el piso.
Al terminar, la fianza se aplica a la deuda pendiente, y lo que falte se reclama en la ejecución de la sentencia.
Lo que no debes hacer mientras dura el proceso
El error más caro es intentar resolverlo por tu cuenta. Cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua o entrar en la vivienda sin permiso puede ser constitutivo de delito y debilita tu posición en el juicio, aunque el inquilino no pague.
Lo que sí protege tu reclamación:
- Documenta la deuda mes a mes, con fechas e importes, porque cada recibo nuevo se suma a lo reclamado.
- Comunícate siempre por escrito: un correo o un mensaje con una propuesta de pago sirve como prueba del intento de acuerdo; una llamada, no.
- Revisa tus garantías: la fianza, la garantía adicional y, si lo contrataste tú, el seguro de impago.
💡 Consejo del experto: envía el burofax con la propuesta de acuerdo en cuanto venza el segundo recibo sin pagar. Esperar a acumular tres o cuatro meses para no enfadar al inquilino solo retrasa el plazo de 30 días que necesitas para demandar y hace crecer una deuda que quizá no recuperes entera.
La mayoría de los impagos se deciden antes de firmar: con un estudio de solvencia del inquilino y un contrato que fije el día de pago y los gastos que asume, hay mucho menos que reclamar después. Si prefieres no pasar por este proceso, en nuestra gestión con alquiler seguro seleccionamos al inquilino, actuamos desde el primer recibo impagado y trabajamos con cobro garantizado, para que cobres la renta cada mes aunque el inquilino falle.
