Vender o alquilar tu piso vacío se decide comparando dos cifras: la rentabilidad que te daría alquilado, que en Zaragoza va de un 4,9 % bruto en el Centro a un 7,4 % en Oliver-Valdefierro, y el dinero que te quedaría libre al venderlo, después de gastos e impuestos. Si necesitas liquidez o el piso pide una reforma que no harás, suele ganar vender.
¿Cuánto renta tu piso si lo alquilas?
La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre lo que vale hoy el piso. Para calcularla por distritos hacen falta dos datos: el precio de venta, que idealista publica para septiembre de 2026, y el de alquiler, que HoyAragón recoge para agosto con datos del mismo portal. Estos son los distritos que aparecen en ambas fuentes:
| Distrito | Venta €/m² (sept. 2026) | Alquiler €/m² al mes (ago. 2026) | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Centro | 3.113 | 12,8 | 4,9 % |
| Universidad-San Francisco | 2.800 | 12,7 | 5,4 % |
| Miraflores-San José | 2.468 | 12,2 | 5,9 % |
| Torrero-La Paz | 2.198 | 12,3 | 6,7 % |
| Oliver-Valdefierro | 1.985 | 12,3 | 7,4 % |
| Media de Zaragoza | 2.350 | 12,3 | 6,3 % |
El patrón es claro: el alquiler varía poco entre distritos y el precio de venta varía mucho. Por eso los barrios caros rinden menos alquilados y los de precio medio o bajo rinden más, y por eso la misma pregunta tiene respuestas distintas según dónde esté tu piso.
Son cifras brutas sobre precios de anuncio, con un mes de diferencia entre las dos series. Después de IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes sin inquilino, la rentabilidad neta queda claramente por debajo, y la renta tributa además en tu IRPF.
Lo que te queda de verdad si lo vendes
Vender no te da el precio de venta, sino lo que queda tras tres descuentos:
- Gastos de la venta: honorarios de la agencia si la usas, certificado energético y, si había hipoteca, su cancelación registral.
- Plusvalía municipal, que paga el vendedor y depende de los años que has tenido el piso y del valor catastral del suelo.
- IRPF sobre la ganancia patrimonial, la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó, gastos de compra y venta incluidos.
La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con una escala progresiva por tramos: cuanto mayor es la ganancia, mayor es el tipo. Cuanto más tiempo hace que compraste, mayor suele ser la ganancia y mayor la parte del precio que se queda Hacienda.
Hay una pregunta que falta en casi todas estas decisiones: qué harías con el dinero. Si lo vas a dejar en una cuenta, el alquiler suele ganar; si lo destinas a amortizar deuda cara o a otra inversión con más rentabilidad neta, la venta puede tener más sentido. Ese es el coste de oportunidad de cada opción.
Vender con el inquilino dentro
Alquilar ahora no te impide vender después, pero cambia cómo vendes. Lo que debes saber está en la Ley de Arrendamientos Urbanos:
| Regla | Qué significa al vender |
|---|---|
| Duración mínima (art. 9) | 5 años si eres persona física, 7 si es una sociedad |
| El comprador se subroga (art. 14) | Hereda el contrato y al inquilino hasta ese plazo |
| Derecho de tanteo (art. 25) | El inquilino puede comprar al mismo precio en 30 días naturales |
| Derecho de retracto (art. 25) | Si no se le notificó, puede quedarse el piso en lugar del comprador |
| Renuncia (art. 25.8) | No se puede pactar que el inquilino renuncie |
El derecho de adquisición preferente obliga a notificar al inquilino de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones. Si no se hace, o se vende después por menos de lo notificado, el inquilino puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda en las condiciones de la venta. Sin esas notificaciones, la escritura ni siquiera se inscribe en el Registro.
La consecuencia práctica es de precio. Un piso con inquilino interesa sobre todo a inversores, que lo compran por la renta que da, mientras que uno vacío lo puede comprar también quien busca vivienda para vivir. Si crees que venderás en pocos años, alquilar ahora puede reducir el número de compradores el día de la venta.
Hay un escenario en que el inquilino es el mejor comprador: si lleva años en el piso y quiere quedarse, la notificación del tanteo es también la primera oferta de venta.
Qué pesa más en la decisión
La rentabilidad es el punto de partida, pero no la única variable. Estos son los factores que inclinan la balanza:
| Factor | Inclina hacia |
|---|---|
| Necesitas el dinero en menos de dos años | Vender |
| El piso necesita una reforma que no vas a pagar | Vender |
| Quieres venderlo vacío en pocos años | Vender ahora o esperar sin alquilar |
| No tienes tiempo de gestionar | Delegar la gestión o vender |
| Distrito con rentabilidad bruta superior al 6 % | Alquilar |
| Hipoteca pendiente con cuota inferior a la renta | Alquilar |
Un piso vacío tampoco sale gratis mientras decides. Sigues pagando IBI, comunidad, seguro y suministros mínimos, y cada mes cerrado es renta que no vuelve.
💡 Consejo del experto: no compares la renta mensual con el precio de venta a secas. Compara la renta neta de gastos e impuestos con lo que te quedaría libre de la venta: es la única comparación que refleja tu dinero real.
Un ejemplo con cifras de Zaragoza
Un piso de 80 metros cuadrados en Torrero-La Paz, comprado hace años por 110.000 euros:
- Si lo vendes, al precio medio de la zona vale unos 175.840 euros (80 por 2.198). Con unos 6.000 euros de gastos de compra y venta, la ganancia ronda los 59.840 euros, que tributan en la base del ahorro, y queda aún por pagar la plusvalía municipal.
- Si lo alquilas, a 12,3 euros por metro cuadrado la renta sería de unos 984 euros al mes, 11.808 euros al año: un 6,7 % bruto sobre el valor actual del piso.
En cinco años de alquiler, la duración mínima de un contrato con propietario persona física, ese piso genera unos 59.040 euros de renta bruta, casi tanto como toda la ganancia de venderlo hoy, y sigues siendo dueño del piso. Antes de gastos e impuestos la cuenta favorece el alquiler; después de ellos, la diferencia se estrecha y depende de tu tramo de IRPF y de los gastos reales del piso.
Vender gana si necesitas el dinero, si el piso exige una reforma que no vas a pagar o si le vas a sacar más rentabilidad neta en otro sitio. En los distritos por encima del 6 % bruto y sin prisa por el dinero, alquilar suele ser la decisión que más rinde.
La cuenta solo es fiable con las dos cifras de tu piso, no con la media del distrito. Nuestra valoración gratuita te da el precio de venta y la renta de alquiler estimados de tu vivienda con datos de tu zona, y en valoración y tasación te explicamos qué valor necesitas para cada decisión.
