Vender o alquilar tu piso se decide con su rentabilidad
Vender o alquilar tu piso en Zaragoza se decide comparando dos cifras: la rentabilidad que te daría alquilado, que en agosto de 2026 iba de un 4,9% bruto en el Centro a un 7,4% en Oliver-Valdefierro, y el dinero neto que te quedaría al venderlo después de impuestos y gastos. Si necesitas liquidez o el piso exige una reforma que no vas a hacer, suele ganar la venta; si no, en la mayoría de distritos alquilar rinde.
Cuánto renta tu piso si lo alquilas
La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el valor de la vivienda. Cruzando el precio de venta de idealista con el de alquiler que publica HoyAragón, ambos de agosto de 2026, salen estas cifras para los distritos con los dos datos:
| Distrito | Venta €/m² | Alquiler €/m² al mes | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Centro | 3.122 | 12,8 | 4,9% |
| Universidad-San Francisco | 2.782 | 12,7 | 5,5% |
| Las Fuentes | 2.171 | 12,3 | 6,8% |
| Oliver-Valdefierro | 2.003 | 12,3 | 7,4% |
El patrón es claro: el alquiler varía poco entre distritos, pero el precio de venta varía mucho. Por eso los barrios más caros rinden menos en alquiler y más en venta, y los de precio medio o bajo rinden más alquilados.
Son cifras brutas y sobre precios de oferta. Después de IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y algún mes sin inquilino, la rentabilidad neta queda claramente por debajo, y luego tributa en el IRPF con la reducción del 50% en contratos nuevos.
Cuánto te queda si lo vendes
Vender no te da el precio de venta, sino lo que queda tras tres descuentos:
- Gastos de la venta: honorarios de la agencia si la usas, certificado energético y cancelación registral de la hipoteca si la había.
- Plusvalía municipal, que paga el vendedor y depende de los años que has tenido el piso y del valor catastral del suelo.
- IRPF sobre la ganancia patrimonial, la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó comprar, gastos incluidos.
La ganancia tributa en la base del ahorro, con una escala que según la Agencia Tributaria va del 19% para los primeros 6.000 euros al 30% por encima de 300.000.
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Si el piso es tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta si reinviertes el importe en otra vivienda habitual, y los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual también están exentos. Un piso que tenías alquilado o vacío no se beneficia de esas exenciones.
Qué pesa más en la decisión
La rentabilidad es el punto de partida, pero no la única variable. Estos son los factores que inclinan la balanza:
| Factor | Inclina hacia |
|---|---|
| Necesitas el dinero en menos de dos años | Vender |
| El piso necesita una reforma que no vas a pagar | Vender |
| No tienes tiempo ni ganas de gestionar | Delegar la gestión o vender |
| Distrito con rentabilidad bruta superior al 6% | Alquilar |
| Hipoteca pendiente con cuota inferior a la renta | Alquilar |
| Esperas que los precios sigan subiendo | Alquilar y vender más adelante |
El coste de oportunidad es la pregunta que falta en casi todas estas decisiones: qué harías con el dinero de la venta. Si lo vas a dejar en una cuenta, el alquiler suele ganar; si lo vas a destinar a otra inversión con mejor rentabilidad, o a amortizar deuda cara, la venta puede tener más sentido.
💡 Consejo del experto: no compares la renta mensual con el precio de venta a secas. Compara la renta neta de gastos e impuestos con lo que te quedaría libre de la venta, porque es la única comparación que refleja tu dinero real.
Un ejemplo con cifras reales
Un piso de 80 metros cuadrados en Las Fuentes, comprado hace años por 110.000 euros:
- Si lo vendes, al precio medio del distrito vale unos 174.000 euros (80 por 2.171). Con 6.000 euros de gastos de compra y venta, la ganancia es de unos 58.000 euros, y el IRPF rondaría los 12.000, antes de la plusvalía municipal.
- Si lo alquilas, a 12,3 euros por metro cuadrado la renta sería de unos 984 euros al mes, casi 11.800 al año: un 6,8% bruto sobre el valor actual del piso.
Con esos números, alquilar te devuelve en unos cinco años lo que costaría en impuestos vender hoy, y mantienes el piso. Vender solo gana si necesitas el dinero o si le vas a sacar más rentabilidad que ese 6,8% bruto.
¿Y si alquilas ahora y vendes más adelante?
Es la opción que más propietarios eligen cuando no necesitan el dinero de inmediato: cobras la renta mientras el precio sigue su curso y decides más tarde. En Zaragoza, con la vivienda usada subiendo en torno a un 10% anual, esperar ha salido a cuenta en los últimos años.
Tiene dos condiciones. La primera, que el contrato de alquiler de vivienda dura al menos cinco años si el propietario es persona física, así que vender con inquilino dentro es posible pero reduce el público comprador. La segunda, que un piso alquilado deja de ser tu vivienda habitual, con lo que pierdes las exenciones fiscales de la venta.
Decidir exige conocer las dos cifras de tu piso, no la media del distrito. Nuestra valoración gratuita te da en minutos el precio de venta y la renta de alquiler estimados de tu vivienda para que compares con datos.
