Un piso heredado se valora dos veces: al heredar y al vender
Un piso heredado en Zaragoza se valora dos veces: al heredar, para el Impuesto de Sucesiones, y al vender, para el IRPF. En la herencia se declara como mínimo por su valor de referencia del Catastro, y ese mismo valor será después tu precio de adquisición: cuanto más bajo lo declares, más ganancia y más IRPF pagarás si lo vendes. Para hijos y cónyuge en Aragón, la herencia suele quedar exenta hasta 500.000 euros.
Por qué el valor del piso importa dos veces
El valor que declaras en la herencia no es un trámite aislado. Sirve para calcular el Impuesto de Sucesiones y, además, queda como el coste de adquisición del piso a efectos fiscales.
Si un día lo vendes, la ganancia que tributa en el IRPF es la diferencia entre el precio de venta y ese valor declarado. Por eso declarar por debajo del mercado no ahorra nada si piensas vender: lo que no pagas en sucesiones, con frecuencia exento en Aragón, lo pagas multiplicado en el IRPF.
| Momento | Valor que cuenta | Impuesto |
|---|---|---|
| Al heredar | Valor de referencia del Catastro, o el declarado si es mayor | Sucesiones |
| Al heredar | Valor catastral del suelo | Plusvalía municipal |
| Al vender | Precio de venta menos valor declarado en la herencia | IRPF |
Qué valor tienes que declarar
Desde la Ley 11/2021, la base del Impuesto de Sucesiones parte del valor de referencia que el Catastro calcula cada año para cada inmueble. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del piso, que figura en el recibo del IBI.
Si el valor de mercado es superior al de referencia, puedes declarar el mayor. A veces conviene hacerlo precisamente para elevar el coste de adquisición de cara a una venta futura, siempre con una tasación que lo respalde.
Conviene no confundir tres cifras que aparecen en cualquier herencia. El valor catastral es el del recibo del IBI y sirve para ese impuesto y para la plusvalía municipal; el valor de referencia es el que usa Hacienda como base mínima en sucesiones; y el valor de mercado es lo que un comprador pagaría hoy. En un mercado que sube a doble dígito, como el de Zaragoza, el de mercado suele ser el más alto de los tres.
Si crees que el valor de referencia es superior al real, por ejemplo porque el piso está en mal estado, la vía es impugnarlo con una tasación pericial que acredite el valor correcto.
Cuánto se paga de sucesiones en Aragón
Aragón es de las comunidades con menor carga para la familia directa. Según el Gobierno de Aragón, el cónyuge, los descendientes y los ascendientes pueden aplicar una reducción del 100% de la base imponible, con un límite de 500.000 euros por heredero.
Además, la reducción por vivienda habitual del fallecido es del 100% de su valor con un límite de 200.000 euros, siempre que el heredero la mantenga durante cinco años.
| Concepto | Condición |
|---|---|
| Plazo para declarar | 6 meses desde el fallecimiento |
| Prórroga | Hasta 6 meses más, con intereses |
| Reducción familia directa | 100% de la base, hasta 500.000 € por heredero |
| Reducción vivienda habitual | 100% del valor, hasta 200.000 €, mantenida 5 años |
En la práctica, la mayoría de hijos que heredan un piso en Zaragoza no pagan sucesiones. Lo que sí pagan, casi siempre, es la plusvalía municipal.
La plusvalía municipal también llega con la herencia
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano y se devenga con cualquier transmisión, también por herencia. En ese caso la paga el heredero, no el fallecido.
Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años que el fallecido tuvo el piso, con dos métodos posibles, y el heredero puede elegir el que resulte más bajo. Si el piso se vendiera después con pérdida respecto a su adquisición, existe la posibilidad de no tributar, pero hay que acreditarlo.
💡 Consejo del experto: si vais a vender el piso heredado en poco tiempo, pedid una tasación antes de presentar la herencia. Declarar el valor real de mercado reduce la ganancia del IRPF en la venta posterior, y la tasación es la prueba que respalda ese valor si Hacienda lo revisa.
¿Y si vendes el piso heredado?
La ganancia de la venta tributa en la base del ahorro, del 19% al 30% según su importe, como cualquier ganancia patrimonial según la Agencia Tributaria. El cálculo parte del valor declarado en la herencia, más los gastos que pagaste al heredar, como la plusvalía municipal, la notaría y el registro.
Un ejemplo: un piso heredado declarado por 120.000 euros y vendido por 180.000 genera unos 60.000 euros de ganancia, que tributan en torno a 12.700 euros. Si se hubiera declarado por su valor de mercado, 160.000 euros, la ganancia bajaría a 20.000 y el IRPF a unos 4.000.
Cuando hay varios herederos, la venta no es la única salida. Uno de ellos puede quedarse con el piso compensando a los demás, mediante la extinción del condominio, o pueden mantenerlo en común y alquilarlo, repartiendo la renta según su porcentaje. Cada opción tiene su propio tratamiento fiscal, y en todas el punto de partida es el mismo: un valor de mercado acreditado.
Cuando hay varios herederos, cada uno tributa por su parte, y la decisión de vender, alquilar o que uno compre la parte de los demás exige un valor de mercado en el que todos confíen.
Para saber cuánto vale hoy el piso, empieza por nuestra valoración gratuita. Si necesitas un valor con validez ante Hacienda o entre herederos, realizamos la tasación oficial, firmada por José Mª Herranz, Perito Tasador Judicial.
