Cómo recuperar tu piso de un inquiokupa y cuánto se tarda
Un inquiokupa es un inquilino que entró con contrato y deja de pagar, o se queda cuando el contrato ya ha terminado. No es un okupa: no sirve la vía penal ni el desalojo exprés, y solo lo sacas con una demanda de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo. Solo el acuerdo previo obligatorio y el requerimiento judicial ya suman 40 días.
¿Por qué un inquiokupa no es un okupa?
La diferencia es el consentimiento. El okupa entra sin permiso, y contra él la ley ofrece dos atajos. En lo civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite a la persona física propietaria pedir la recuperación inmediata de la vivienda cuando se ha visto privada de ella sin su consentimiento (artículo 250.1.4.º), y si pides la entrega inmediata, el ocupante tiene cinco días para enseñar un título que justifique su estancia (artículo 441.1 bis). En lo penal, la usurpación se juzga desde abril de 2025 por juicio rápido, según la Ley Orgánica 1/2025.
El inquiokupa, en cambio, tiene un título: tu propio contrato de alquiler. Por eso ninguno de esos atajos le alcanza. La vía es el desahucio civil, que la ley tramita por juicio verbal tanto si el inquilino no paga como si ha vencido el plazo del contrato (artículo 250.1.1.º).
Hay una segunda diferencia que pocos propietarios conocen. El desalojo de okupas está exento del intento de acuerdo previo que la Ley Orgánica 1/2025 exige antes de demandar (artículo 5.2), pero el desahucio de un inquilino no lo está. Antes de ir al juzgado tienes que haberle ofrecido por escrito una negociación y esperar 30 días naturales a que responda.
¿Qué pasa si el contrato ha terminado y no se va?
Primero comprueba que el contrato ha terminado de verdad, porque la ley alarga muchos más contratos de los que parece. Las reglas que fija hoy la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, son estas:
| Situación | Qué dice la ley |
|---|---|
| Contrato de menos de 5 años | Se prorroga cada año hasta 5 (7 si alquila una sociedad) |
| Pasados esos 5 o 7 años | 3 años más si no avisas con 4 meses de antelación |
| Inquilino al corriente de pago | Puede pedir hasta 2 años extra de prórroga extraordinaria |
| Necesitas el piso para ti o tu familia | Tras el primer año, avisas con 2 meses si el contrato lo preveía |
La prórroga extraordinaria de dos años es nueva. Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya prórroga tácita termine, siempre que el inquilino esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores. Tienes que aceptarla salvo que firméis un contrato nuevo, pactéis otras condiciones o necesites la vivienda para ti o tus familiares de primer grado.
Si el contrato terminó bien, con el preaviso a tiempo y sin prórroga pendiente, y el inquilino no se va, la vía es la demanda de desahucio por expiración del plazo. Antes tienes que intentar el acuerdo previo, igual que con un impago. En la demanda puedes ofrecerle perdonar las rentas y las costas si se marcha voluntariamente en el plazo que fijes, que no puede ser inferior a 15 días desde que se le notifica (artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Cuánto se tarda en echar a un inquiokupa?
El juzgado y la reacción del inquilino deciden la duración real. Los plazos que fija la ley son el mínimo:
| Fase | Plazo legal |
|---|---|
| Respuesta a tu propuesta de acuerdo | 30 días naturales |
| Requerimiento judicial para desalojar o pagar | 10 días |
| Vista, si se opone | Dentro de un mes desde la citación |
| Lanzamiento | Antes de 30 días desde la fecha de la vista |
| Informe de servicios sociales | 10 días |
| Suspensión por vulnerabilidad | 2 meses (4 si demanda una sociedad) |
Si no paga ni se opone en los 10 días del requerimiento, el lanzamiento se hace en la fecha que ya figuraba en él, sin más trámite (artículo 438.5). Es el caso más rápido.
Si el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el Real Decreto-ley 29/2026 añade dos frenos. Cuando el desahucio es por impago, la Administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagarte la deuda; si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ser tu deudora y no hay lanzamiento. En los demás desahucios, como el de un contrato vencido, y hasta el 31 de diciembre de 2030, el juez puede suspender el proceso hasta que haya alternativa, revisándolo cada doce meses y con un máximo de tres años. Esa suspensión no juega contra un propietario particular con dos viviendas o menos:
Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.
Estas reglas también se aplican a los procesos que ya estaban en marcha el 8 de octubre de 2026 si el lanzamiento no se había hecho.
¿Qué es la nueva ley para echar inquilinos?
No hay una sola ley, sino tres cambios encadenados, y conviene no confundirlos:
- La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, exige el intento de acuerdo antes de demandar y acelera el juicio penal contra los okupas. Al inquiokupa solo le afecta lo primero.
- La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, obliga a indicar en la demanda si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor, con un certificado del Registro de la Propiedad cuando no lo eres (artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, añade la enervación extraordinaria, la suspensión hasta 2030 y una nueva definición de gran tenedor: quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
Ninguna de ellas crea un desalojo exprés contra el inquilino que no paga. Lo que sí hacen es premiar al propietario que actúa pronto y documenta cada paso.
Cómo evitar acabar con un inquiokupa
La mayoría de los casos se decide antes de firmar. Un estudio de solvencia serio, con ingresos acreditados y referencias, filtra al inquilino que no podrá pagar. El contrato debe fijar el día de pago, una dirección y un correo para notificaciones, y la fianza y garantías que permite la ley.
Una vez dentro, la rapidez es lo que más acorta el problema. El burofax con la reclamación y la propuesta de acuerdo pone en marcha el plazo de 30 días que necesitas para demandar, y además impide que el inquilino pare el desahucio pagando a última hora.
Lo que nunca debes hacer es cambiar la cerradura, cortar los suministros o entrar en la vivienda: aunque tengas razón, puede ser constitutivo de delito y te complica el juicio.
💡 Consejo del experto: cuando el contrato se acerque a su fin, envía el aviso de no renovación por burofax con más margen del que exige la ley. Un preaviso que llega tarde convierte el final del contrato en una prórroga de un año que ya no puedes discutir.
Si no quieres arriesgarte a vivir este proceso, en nuestra gestión con alquiler seguro seleccionamos al inquilino con estudio de solvencia, controlamos los plazos del contrato, actuamos desde el primer impago y trabajamos con cobro garantizado de la renta.
