Comprar de segunda mano para alquilar cuesta casi un 10% más que el precio
Comprar un piso de segunda mano para alquilar en Zaragoza cuesta casi un 10% más que su precio. La mayor parte es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Aragón es del 8% hasta 400.000 euros, y el resto son notaría, registro y gestoría. En obra nueva, el ITP se sustituye por un 10% de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Aragón
El ITP grava la compra de vivienda de segunda mano y es el gasto más alto de la operación. Aragón aplica una tarifa progresiva por tramos, según la Administración Tributaria de Aragón:
| Valor del inmueble | Tipo aplicable al tramo |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8% |
| De 400.000 a 450.000 € | 8,5% |
| De 450.000 a 500.000 € | 9% |
| De 500.000 a 750.000 € | 9,5% |
| Más de 750.000 € | 10% |
La tarifa es por tramos: a un piso de 420.000 euros no se le aplica el 8,5% sobre todo el precio, sino el 8% a los primeros 400.000 y el 8,5% a los 20.000 restantes.
Ojo con la base sobre la que se calcula. Desde la Ley 11/2021, el ITP se paga sobre el mayor de dos importes: el precio de compra o el valor de referencia que el Catastro asigna cada año a cada inmueble. Si compras por debajo de ese valor, tributas igualmente sobre él, así que conviene consultarlo en la sede del Catastro antes de ofertar.
Las bonificaciones de Aragón, para menores de 35 años, personas con discapacidad o familias numerosas, están ligadas a la compra de la vivienda habitual. Un piso comprado para alquilar no se beneficia de ellas.
Notaría, registro y gestoría
La escritura pública ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad tienen precios fijados por arancel. El de los notarios está regulado por real decreto, y todos cobran lo mismo por el mismo servicio, con un descuento voluntario limitado.
El importe de ambos depende del precio de la vivienda y del número de folios de la escritura. A eso se suma la gestoría, si delegas la liquidación del ITP y la inscripción, y la tasación si la compra se financia con hipoteca.
En obra nueva la estructura cambia: en lugar del ITP pagas un 10% de IVA sobre el precio, que va en la propia factura del promotor, más el impuesto de actos jurídicos documentados por la escritura. Suele exigir además pagos a cuenta durante la construcción, lo que adelanta el desembolso.
Si pides hipoteca, los gastos de notaría, registro y gestoría del préstamo los paga el banco desde 2019; al comprador le corresponden la tasación y las copias de la escritura que solicite.
Un ejemplo con cifras de Zaragoza
Un piso de 70 metros cuadrados al precio medio de la ciudad, 2.343 euros por metro cuadrado según idealista en agosto de 2026, costaría unos 164.000 euros:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Precio de compra | 164.000 € |
| ITP (8%) | 13.120 € |
| Notaría, registro y gestoría | Según arancel y presupuesto |
| Total antes de reformar | Casi un 10% sobre el precio |
Por eso, cuando calcules cuánto necesitas, suma al precio al menos un 10% en gastos de compra, más la entrada que no financie el banco. Los bancos suelen financiar un porcentaje menor en una vivienda de inversión que en la habitual, así que la entrada pesa más en esta operación.
💡 Consejo del experto: pide el presupuesto de notaría y gestoría antes de firmar las arras, no después. Con el precio cerrado ya no puedes renegociar, y conocer el total real cambia la oferta que te conviene hacer.
Los gastos que llegan después de la firma
La compra no termina en la notaría. Antes de alquilar, un piso de inversión suele necesitar algo de inversión adicional:
- Puesta a punto o reforma, que en muchos pisos de segunda mano es lo que decide la renta que podrás pedir.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para anunciar y alquilar la vivienda.
- Seguro del hogar y, si lo contratas, seguro de impago, que conviene tener antes de la entrada del inquilino.
- Alta de suministros a tu nombre o gestión del cambio de titularidad.
Hay gastos que no te corresponden aunque aparezcan en la negociación. La plusvalía municipal la paga el vendedor en una compraventa, y el IBI del año suele prorratearse entre ambas partes según los meses de propiedad, algo que conviene dejar pactado en las arras.
Revisa también si la comunidad tiene derramas aprobadas o pendientes. La nota simple y el certificado de deudas de la comunidad te dicen qué cargas arrastra el piso antes de comprarlo.
Cómo recuperar parte de estos gastos en el IRPF
Los gastos de compra no se pierden a efectos fiscales. El ITP, la notaría, el registro y la gestoría forman parte del coste de adquisición de la vivienda, y ese coste, sin contar el suelo, se amortiza al 3% anual como gasto deducible del alquiler.
Esa amortización reduce cada año el rendimiento neto sobre el que tributas, así que conviene guardar todas las facturas de la compra desde el primer día. Si algún día vendes el piso, esos mismos gastos rebajan también la ganancia patrimonial.
Un piso de inversión se decide con las cifras completas: precio, gastos de compra, reforma, renta esperada e impuestos. En nuestro servicio para invertir en vivienda en Zaragoza calculamos contigo la rentabilidad neta de cada operación antes de dar el paso.
