La rentabilidad real de un piso se calcula sobre todo lo que pagas
La rentabilidad de un piso de alquiler se calcula dividiendo la renta anual entre lo que cuesta el piso: la bruta, solo con la renta y el precio; la neta, restando los gastos anuales y sumando al precio los gastos de compra. En Zaragoza, la bruta va del 4,9% del Centro al 7,4% de Oliver-Valdefierro, y la neta suele quedar entre uno y dos puntos y medio por debajo.
Las tres fórmulas de rentabilidad
Hay tres cifras, y cada una responde a una pregunta distinta:
| Rentabilidad | Fórmula | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Bruta | Renta anual / precio de compra | Comparar pisos y barrios rápidamente |
| Neta | (Renta anual - gastos anuales) / (precio + gastos de compra) | Saber lo que rinde de verdad tu dinero |
| Sobre capital propio | (Renta anual - gastos - intereses) / dinero aportado | Medir una compra con hipoteca |
La rentabilidad bruta es la que aparece en los anuncios y en los informes de mercado. Es útil para comparar, pero exagera lo que ganarás, porque ignora todos los gastos.
La rentabilidad neta es la que importa para decidir. Es la que separa una inversión rentable de un piso que solo se paga a sí mismo.
Qué gastos restar, y cuáles sumar al precio
Los gastos se dividen en dos grupos, y es habitual confundirlos:
| Gastos de compra (se suman al precio) | Gastos anuales (se restan a la renta) |
|---|---|
| ITP del 8% en Aragón | IBI |
| Notaría y registro | Comunidad de propietarios |
| Gestoría y tasación | Seguro del hogar y de impago |
| Reforma inicial | Mantenimiento y reparaciones |
| Meses sin inquilino | |
| Gestión del alquiler, si la delegas |
La mayoría de estos gastos anuales son además deducibles en el IRPF del alquiler, según la Agencia Tributaria, junto con la amortización del 3% anual del valor de la construcción.
El gasto que más se olvida es el vacío: un mes sin inquilino al año resta casi un 8% de la renta. Incluirlo en el cálculo, aunque el piso esté alquilado hoy, es la diferencia entre una previsión prudente y una optimista.
La rentabilidad bruta por barrios de Zaragoza
Cruzando el precio de venta de idealista con el precio de alquiler publicado por HoyAragón, ambos de agosto de 2026, la rentabilidad bruta por distritos queda así:
| Distrito | Venta €/m² | Alquiler €/m² al mes | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Centro | 3.122 | 12,8 | 4,9% |
| Universidad-San Francisco | 2.782 | 12,7 | 5,5% |
| Las Fuentes | 2.171 | 12,3 | 6,8% |
| Oliver-Valdefierro | 2.003 | 12,3 | 7,4% |
El alquiler cambia poco de un distrito a otro; el precio de compra, mucho. Por eso los barrios de precio medio rinden más en alquiler que los caros.
💡 Consejo del experto: calcula la rentabilidad con la renta que realmente vas a cobrar en ese piso concreto, no con la media del distrito. Un tercero sin ascensor o una cocina antigua pueden dejar la renta un 10% por debajo de la media y cambiar toda la cuenta.
Un ejemplo completo con cifras de Zaragoza
Un piso de 70 metros cuadrados en Las Fuentes, al precio medio del distrito:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (70 × 2.171 €) | 151.970 € |
| Gastos de compra (casi un 10%) | 15.197 € |
| Inversión total | 167.167 € |
| Renta anual (70 × 12,3 € × 12) | 10.332 € |
| Gastos anuales estimados | 3.000 € |
| Renta neta anual | 7.332 € |
Con esos datos, la rentabilidad bruta es del 6,8% (10.332 entre 151.970) y la neta, del 4,4% (7.332 entre 167.167). Los 3.000 euros de gastos anuales son una estimación prudente que incluye IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y algún periodo sin inquilino; en tu cálculo, sustitúyelos por las cifras reales del piso.
Comparado con el mismo piso en el Centro, el resultado cambia por completo: a 3.122 euros por metro cuadrado, un piso de 70 metros costaría más de 218.000 euros y alquilado a 12,8 euros generaría 10.752 al año, una rentabilidad bruta del 4,9%. Tras gastos, la neta quedaría por debajo del 3,5%.
Después llega el IRPF. Con la reducción del 50% sobre el rendimiento neto para contratos nuevos, y la amortización como gasto deducible, la fiscalidad del alquiler resta bastante menos de lo que muchos inversores suponen.
Cómo montar el cálculo en una hoja de Excel
Una hoja sencilla basta para comparar varios pisos. Estas son las columnas que necesitas, una fila por piso:
- Datos del piso: precio, metros cuadrados, distrito y renta mensual esperada.
- Gastos de compra: ITP al 8%, notaría, registro, gestoría y reforma; su suma es la inversión total.
- Gastos anuales: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, un mes de vacío y gestión si la delegas.
- Resultados: rentabilidad bruta (renta × 12 / precio) y neta ((renta × 12 - gastos anuales) / inversión total).
Si compras con hipoteca, añade la cuota, los intereses del primer año y el dinero propio aportado para calcular la rentabilidad sobre tu capital. Y repite el cálculo con un 10% menos de renta: si el piso sigue siendo rentable en ese escenario, es una buena compra.
Calcular bien la rentabilidad antes de comprar es lo que evita las malas inversiones. En nuestro servicio para invertir en vivienda en Zaragoza hacemos este cálculo con las cifras reales de cada piso, y nuestra valoración gratuita te da la renta y el precio estimados de cualquier vivienda.
