Ser Copropietario de una Vivienda: Qué Debes Saber
Ser copropietario de una vivienda o cualquier bien inmueble significa tener un condominio. En términos generales, esto suele implicar compartir la propiedad al 50% con el cónyuge, aunque también puede surgir al recibir bienes en herencias con distintos porcentajes. Es común que alguna de las partes quiera adquirir el bien, lo que nos lleva a cuestionar si están obligados a vender la parte correspondiente.
En situaciones como una pareja que se separa y no sabe qué hacer con el piso, la figura de extinción de condominio se presenta como una solución viable. Este proceso permite transferir la propiedad a uno de los copropietarios de manera más económica y rápida.
Qué es la Extinción de Condominio
No es necesario que exista una unión matrimonial entre los propietarios para aplicar la extinción de condominio. Se puede comprar una vivienda juntos sin estar casados. Sin embargo, si surge la necesidad de deshacer esa unión, debemos recurrir a este mecanismo regulado por los artículos 400 y 406 del Código Civil como forma práctica de dividir una comunidad de bienes o condominio.
El proceso implica que una de las partes cede la propiedad a la otra, generalmente recibiendo una contraprestación económica. En la mayoría de los casos, esta cantidad es equiparable al valor del bien cedido, evitando así variaciones patrimoniales. No obstante, si la vivienda fue adquirida con aportaciones diferentes, será imprescindible considerar esas diferencias en el proceso.
Ventajas Fiscales de la Extinción de Condominio Frente a la Compraventa
La extinción de condominio tiene un tratamiento más sencillo que una compraventa y además ofrece una ventaja fiscal significativa. En casos comunes, como el de una pareja que se divorcia o separa, uno de los grandes problemas puede ser la gestión de un inmueble hipotecado. La mayoría de las viviendas compradas conjuntamente se hace repartiendo la carga hipotecaria en partes iguales.
Cuando llega el momento de la separación o divorcio, suele ocurrir que uno de los cónyuges decide quedarse con la vivienda asumiendo la totalidad de la deuda hipotecaria. La opción de vender la vivienda, cancelar la deuda y repartir las ganancias es menos común. Sin embargo, estas son cuestiones que deben hablarse antes de ir a vivir con la pareja.
La decisión de quedarse con la vivienda debe ser bien meditada. Pasar de compartir el pago de la hipoteca a asumirlo individualmente puede ser un desafío financiero y, en algunos casos, algunas entidades financieras pueden ser reacias al cambio de titularidad. Esto es algo que debe estar claro al acordar la extinción de condominio.
Cómo Ahorra la Extinción de Condominio
La ventaja fiscal principal de la extinción de condominio es que solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1% según la comunidad autónoma, sobre el valor real de los bienes adjudicados. A este importe mínimo se añaden los gastos notariales, lo que permite ahorrar significativamente en comparación con el 6 o 7% que se pagaría en una compraventa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Variaciones Patrimoniales en la Extinción de Condominio
El ahorro fiscal que brinda la extinción de condominio se produce si la contraprestación económica no genera variación patrimonial. Por ejemplo, para una vivienda de 100.000 euros con una hipoteca pendiente de 50.000 euros, uno de los cónyuges tendría que abonar 50.000 euros, asumiendo además el monto pendiente de la hipoteca.
Si no se recibe ninguna contraprestación, las autoridades fiscales podrían entenderlo como una donación encubierta y exigir el impuesto de donaciones. Por otro lado, si la contraprestación es mayor que el valor recibido, quien percibe el incremento tendrá una plusvalía y deberá declararla en su declaración de la renta.
En este punto, es esencial considerar cómo hacer el reparto de bienes inmuebles si hay hijos menores en común. Si la vivienda común fue adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio, la propiedad sigue perteneciendo a este, pero el progenitor con custodia exclusiva puede seguir residiendo allí con los hijos.
Cómo Se Realiza la Extinción de Condominio
El proceso de extinción de condominio es relativamente sencillo. La manera más común de formalizarlo es acudiendo a un notario para firmar la escritura de extinción. En casos de separaciones o divorcios, también puede hacerse a través del Convenio Regulador obtenido de mutuo acuerdo junto a la demanda de divorcio.
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