El mercado residencial vive un momento de moderación de su actividad tras dos años de un incremento importante de las operaciones de compraventa de viviendas tras la salida de la pandemia. El actual entorno de inflación en Europa ha llevado al Banco Central Europeo (BCE) a subir los tipos de interés del dinero al 4,5%, lo que ha llevado al euríbor, el principal índice de referencia en las hipotecas en España, a superar el 4% desde el pasado mes de junio. Una decisión que ha transformado la oferta crediticia en España en poco más de un año para poder acceder a una vivienda.
Mientras, la oferta de casas en venta se ha ido reduciendo a la vez que la demanda para poder adquirir una no ha parado de crecer, tal y como destaca Daniel del Pozo, CEO de idealista/data. “Estamos viendo que, actualmente, la demanda relativa sobre la oferta de viviendas en venta es un 16% superior respecto a la vuelta al cole del año pasado, mientras la oferta de casas en el mercado se ha reducido un 7%. Con este panorama, se puede intuir que los precios no bajarán en lo que queda de año, por lo que cabría esperar una subida de 2% de aquí a final de año a nivel nacional”, destaca el experto en análisis de datos del mercado inmobiliario.
Las transacciones realizadas entre 2021 y 2022 superaron en un 19% a las que se realizaron entre 2018 y 2019, antes de la crisis del coronavirus, según la estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Para este año, ya se esperan menos compraventas que en 2022, cuando se registraron cerca de 650.000 operaciones, su mejor dato desde 2007, según el instituto nacional.
“Creemos que la estrategia de subidas de los tipos de interés está llegando a su fin. Tras la última subida de septiembre se debería comenzar a ver cierta relajación de cara al año que viene, lo que supondría una vuelta a las expectativas de compra y una paulatina rebaja de los estándares de ratios de endeudamiento de las familias y empresas”, agrega Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia.
La caída de las operaciones no está suponiendo, por el momento, una paralización del mercado de la vivienda, como se vivió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 en España. Hasta julio de este año, se habían vendido más de 360.000 unidades, un 5,3% menos que en el mismo periodo del año pasado, según el INE. Y las estimaciones pasan por superar el medio millón de casas vendidas en 2023, en unos términos similares al periodo prepandemia (2018-2019), o incluso mejores.
“Es innegable que el aumento de los tipos de interés ha resultado en que la mayoría de las transacciones inmobiliarias se cierren en un segmento de precios inferior al promedio de años anteriores. Si en 2021, el valor promedio de las transacciones en nuestra red de inmobiliarias superó los 200.000 euros, al finalizar el primer semestre de 2023, el valor promedio no ha superado los 150.000 euros”, comenta Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal.
A diferencia de la burbuja inmobiliaria vivida en la primera década de este siglo, los precios no se han disparado desde la salida de lo peor del coronavirus, aunque no han parado de crecer, por el momento. La importante subida de las transacciones de viviendas ha estado acompañada de incrementos de los precios oficiales del 3,7% en 2021 y del 7,4% en 2022, según el INE. A cierre de 2022, los precios de oferta en los anuncios publicados en idealista alcanzo un 5% de incremento, y de un 7,2% interanual en el último informe de agosto, superando por primera vez los 2.000 euros/m2 desde el verano de 2008.
Para Gonzalo Velilla, director de desarrollo de RE/MAX España, “se prevé un estancamiento leve en los precios de la vivienda en España, y que actualmente ya apreciamos, y unos reajustes negativos en torno al 3% para final de año. No obstante, hay una demanda latente muy alta, pero apenas hay oferta, de ahí que la caída de precios sea tan baja, en relación con la caída de compraventas. A su vez, la obra nueva se encuentra frenada por la inflación, porque ahora mismo es muy caro construir”.
Con este freno de la actividad y la actual incertidumbre económica, se esperaba que los precios ya comenzaran a bajar, pero esta situación aún no ha llegado al mercado, aunque si se está apreciando una desaceleración en la evolución de los precios frente a lo visto a partir de 2020. El Índice de Precios de la Vivienda del INE cerró el segundo trimestre de 2023 con una subida del 3,6% interanual, en línea con el arranque de año, pero lejos del 8% visto en el primer semestre de 2022. Los notarios, por su parte, apreciaron una caída del 4,6% en el precio de las casas vendidas en julio.
Desde el Consejo General de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria afirman que “ya se está produciendo una estabilización de los precios de la vivienda”. Unos de sus vocales, Ángel Martínez León, aclara además que “lo que se va a ver es una caída de precios en la vivienda habitual de una franja de hogares que está en el entorno de los 150.000 a 200.000 euros hacia abajo, provocada precisamente por el encarecimiento de hipotecas”.
Una evolución de los precios de las casas en España lejos de los incrementos de dos dígitos vividos en otras importantes economías, y del boom de las operaciones inmobiliarias en otros países entre 2021-2022, que ha llevado ahora al estallido de una burbuja inmobiliaria en EEUU, Reino Unido, Alemania o Suecia, entre otros países.
“Esto no es una situación nueva. Ya lo hemos visto en otros momentos, en el que el mercado inmobiliario ha tenido un proceso de contracción, y la caída de las ventas se traslada a los precios un tiempo después”, comenta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. “Ahora estamos en ese momento, en esa fase en el que el mercado se está contrayendo y vemos que el precio de la vivienda si el año pasado subió en torno a un 3%, pues seguramente este año veremos subidas por debajo del 3%, pero subidas, al fin y al cabo. No vamos a experimentar de aquí a final de año un proceso deflacionista del precio de la vivienda en el que veamos bajadas significativas, y puede que sí las veamos durante la primera mitad de 2024”, concreta.
Un mercado de la vivienda heterogéneo y de nichos diferentes
Los expertos consultados han reiterado el momento de transición que vive el mercado de la vivienda, y que con el paso del tiempo cada vez se va a notar más qué ciudades son más resilientes y qué tipos de casas y nichos de mercado van a mantener una senda más positiva que otros.
“Seguirán tirando del carro las principales capitales de provincia. En concreto Málaga, Madrid, Valencia, Alicante y Santa Cruz de Tenerife como principales locomotoras y con menor intensidad Barcelona y Las Palmas de Gran Canaria”, destaca el CEO de idealista/data. “La subida de tipos y el encarecimiento de las hipotecas ha afectado a parte de la demanda. No obstante, sigue existiendo mucha demanda solvente, nacional y extranjera, que no necesita hipoteca para comprar o que tiene ahorros suficientes como para acceder a financiación”, concreta Daniel del Pozo.
Para Juan-Galo Macià, “las tomas de decisiones son más largas debido a la actual coyuntura económica, pero la creciente demanda internacional está presionando precios al alza. Es previsible una moderación en los precios de parte del parque de viviendas, si bien somos más bien escépticos sobre bajadas en los activos con ubicación y calidades ‘prime’”, confirma el presidente de Engel & Völkers Iberia.
El mercado de lujo se mueve con reglas independientes al tradicional y es más estable a los cambios económicos y políticos, ya que muchas operaciones superan los 2 millones de euros y rara vez se cierran con financiación bancaria, recalcan desde la inmobiliaria de alto ‘standing’.
Desde Century 21, mientras tanto, subrayan que “los factores que más están afectando al sector inmobiliario son la limitada disponibilidad de viviendas y la escasa actividad de construcción y rehabilitación en las zonas metropolitanas. Cada vez observamos una mayor tendencia hacia la concentración urbana”, agrega su CEO, Ricardo Sousa.
Por su parte, desde donpiso si aprecian que serán las grandes ciudades donde primero se verán los ajustes de los precios de las casas. “Los precios en las grandes ciudades están más tensionados, allí donde hay grandes volúmenes de demanda, y será donde primero veamos una contracción, un ajuste de los precios”, según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
“Lo que también estamos apreciando es una caída por la parte de la inversión en vivienda para rentabilizarla mediante el alquiler, sobre todo la inversión a pequeña y mediana escala, al margen de las grandes operaciones inmobiliarias. Las políticas de alquiler, como la Ley de Vivienda, no son buenas noticias para hacer crecer la inversión en el mercado inmobiliario”, concreta el experto inmobiliario. El mercado de alquiler tendrá su propio análisis de expertos inmobiliarios en idealista/news.
