La clave del éxito de un alquiler es, principalmente, elegir un buen inquilino. Sin embargo, otra parte importante recae sobre el contrato de arrendamiento. Si está bien redactado, te protege como propietario frente a posibles conflictos: averías, gastos o prohibiciones. Te contamos cómo hacer un contrato de alquiler.
Antes de hacer el contrato de alquiler
Antes de ponerte a redactar el contrato de alquiler, deberás conocer la normativa vigente. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los alquileres de vivienda y de todos los inmuebles, en general. Conocer su funcionamiento te ayudará a establecer y conocer cuestiones como la duración, si puedes cancelar el alquiler, sanciones, quién afronta las reparaciones, el reparto de los gastos, cuánto se puede subir el alquiler, etc.
Elige un buen inquilino
Antes de ponerse a hacer un contrato de alquiler, toca elegir un inquilino. Con la oferta actual, es común que haya muchos interesados para una misma propiedad. Consultar en ficheros de morosos a los candidatos te ayudará a asegurar tu alquiler.
Además, puedes solicitarles información económica (contrato de trabajo, nóminas, etc.) para elegir al que más solvencia presente.
Estudia el mercado al hacer tu contrato de arrendamiento
Antes de considerar la posibilidad de hacer un contrato de alquiler privado o entre particulares, es fundamental que realices un análisis del mercado para establecer un precio acorde a la realidad de tu piso. Fíjate en otras casas como la tuya, investiga la oferta y ajusta tus expectativas de acuerdo con la situación actual. Un análisis detallado del barrio, las características de la vivienda y tus propias necesidades te ayudará a establecer ciertos elementos esenciales que deberán incluirse en tu contrato.
¿Cómo se hace un contrato de alquiler de una casa?
Para hacer un contrato de alquiler desde cero entre particulares y que tenga validez legal, debes incluir cierta información obligatoria:
Datos del piso, del propietario y del inquilino
- El contrato debe contener los datos personales del arrendador y el arrendatario, respaldados por sus respectivos documentos de identidad. Si en la vivienda van a residir otras personas mayores de edad, sus datos también deben figurar en el contrato.
- La dirección completa de la vivienda alquilada debe estar especificada en el contrato (municipio, calle, referencia catastral, etc.).
Precio del alquiler
- Para hacer un contrato de arrendamiento, el propietario debe indicar claramente el importe exacto de las rentas mensuales que el inquilino debe pagar.
- Siempre se recomienda fijar un precio competitivo en relación con los alquileres en la zona, asegurando al mismo tiempo que sea rentable para el propietario.
Duración del alquiler
- Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los alquileres entre particulares tienen una duración mínima de 5 años (o 7 años si el propietario es una persona jurídica). La renovación puede ser de hasta 3 años adicionales.
- El inquilino tiene la opción de rescindir el contrato pasados seis meses desde que se firmó el contrato, siempre que cumpla con los plazos de preaviso; en este caso, 30 días de antelación.
Reparaciones en la vivienda
- Las responsabilidades sobre las reparaciones deben especificarse claramente en el contrato de alquiler. De este modo, se evitarán todos los malentendidos posibles.
- El propietario es, generalmente, responsable de las reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda, como humedades, goteras o fallos eléctricos.
- Si los desperfectos son causados por un mal uso del inquilino, este debe hacerse cargo de las reparaciones.
- En el contrato de alquiler, además, se puede incluir la posibilidad de cambiar la totalidad o una parte del pago de la renta, ya sean una o varias mensualidades, por obras de mejora. Para que sea posible, debe estar correctamente reflejado.
Quién paga los impuestos (IBI, tasas de basura, comunidad…)
- En el contrato, se debe aclarar quién asume el pago de impuestos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura, los suministros y gastos de la comunidad de vecinos.
- Normalmente, el propietario suele responsabilizarse de los impuestos asociados a la vivienda y los gastos de la comunidad, mientras que el inquilino asume las tasas de basura y suministros. Sin embargo, si ambos están de acuerdo, se puede pactar otra distribución.
Otras cláusulas
Se deben reflejar todas las cláusulas que afecten al alquiler. Las más comunes son:
- ¿Se puede fumar dentro de la casa?
- ¿Está prohibido tener mascotas?
- ¿En qué casos el propietario puede recuperar la propiedad durante el periodo de vigencia del contrato de alquiler?
- ¿Se puede subarrendar habitaciones?
Elaboración del inventario del piso
- Es esencial que se realice un inventario del piso al inicio del alquiler. Este documento será útil para realizar comprobaciones al finalizar el contrato, cuando el inquilino desaloje la propiedad. Si han tenido lugar siniestros o hurtos, podrá no devolverse la fianza y utilizar dicho importe en la reparación o sustitución de los enseres afectados.
- El inventario debe indicar el estado actual de la vivienda e incluir todos los elementos que contiene (muebles, electrodomésticos, etc.).
- Ambas partes deben firmar este inventario. Cada parte conservará una copia.
Firma del contrato por las partes
- Hay que asegurarse de que tanto el arrendador como el arrendatario firmen. En caso de que lo haga una tercera persona, habrá que examinar si cuenta con poder para ello. Esto es frecuente cuando la persona que va a ser el inquilino vive fuera.
- Hacer dos copias del contrato de alquiler y del inventario.
- Cada parte debe conservar una copia.
¿Qué papeles necesito para hacer un contrato de alquiler?
Lo cierto es que no se exige ningún papel especial para la firma, pero el arrendador puede solicitar pruebas de solvencia, como nóminas recientes, contrato de trabajo, análisis de morosidad…
La ley establece que la vivienda debe contar con cédula de habitabilidad y certificado energético, que el casero debe proporcionar al inquilino.
Además, en el momento de la firma, el inquilino debe entregar la fianza al casero, la cual debe ser depositada en el organismo autonómico correspondiente. La fianza se mantiene guardada hasta que el inquilino se marche y se pueden deducir cantidades si existen desperfectos atribuibles al inquilino o pagos pendientes.
Cómo modificar un contrato de alquiler firmado
Si se quiere modificar el contrato de alquiler después de haberlo firmado e, incluso, una vez el arrendamiento ya es efectivo (hayan pasado meses o días), se podrá hacer mediante la elaboración de un anexo, que luego habrá que adjuntar al contrato original. Para hacer esto, ambas partes deben estar de acuerdo y deben firmar el anexo.
¿Quién puede hacer un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler lo puede hacer un abogado, una agencia inmobiliaria o tú mismo. Sin embargo, si no tienes experiencia jurídica es mejor buscar alguna plantilla gratuita de contrato de alquiler, como las de idealista. Actualizadas a la nueva Ley de Alquileres de 2023, cuentan con todas las cláusulas pertinentes, las cuales puedes añadir, modificar o eliminar según tus preferencias, además de espacio para el inventario.
Si lo prefieres, puedes hacer un contrato de alquiler entre particulares con todas las garantías, protecciones y totalmente legal desde cero.
