¿Cuáles son los activos que mejor se comportarán en 2024?
Durante 2023, los activos que más inversión atrajeron fueron los hoteles y apetito se concentró en todo lo que tiene que ver con logístico, residencial y otras fórmulas habitacionales alternativas, como los apartamentos con servicios, el senior living o el coliving. En 2024, las tendencias no cambiarán, especialmente en el segmento de las oficinas, uno de los que menos interés generan en el mercado actual.
Oriol Barrachina explica: “Residencial, hoteles y healthcare (salud) están ganando fuerza. El living copa el 30% del volumen invertido, por encima de la media de los últimos años. En el caso de los hoteles, siguen la misma línea, con más de 3.000 millones invertidos”. “Los hoteles y el living mantendrán esta evolución positiva“, añade el principal directivo de Savills.
En el otro extremo, el consejero delegado de Colliers destaca los activos con menos recorrido: “Los segmentos que más sufrirán, desde el punto de vista de la inversión, serán la promoción de vivienda en alquiler y la venta de esas carteras, las oficinas y los centros comerciales“. Borja Ortega subraya que, a pesar de la situación, sigue habiendo interés por adquirir oficinas en el centro de las ciudades; mientras que los activos comerciales tienen potencial de crecimiento en 2024, entre otros motivos, por “los bajos niveles de inversión de 2023, las ventas y los niveles de ocupación que presentan”.
“Vemos un interés creciente en el suelo residencial en las principales ciudades españolas. Hay una demanda cada vez mayor de vivienda asequible y las administraciones no han sido capaces de generar oferta a un ritmo necesario, por lo que se espera una tensión cada vez mayor en el mercado. Se están cerrando operaciones de inversores institucionales en este segmento y creemos que habrá cada vez más interés, especialmente en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga o Valencia”, concluye el consejero delegado de Catella.
¿Volverá la venta de grandes carteras de activos?
El año 2023 ha sido un ejercicio caracterizado por transacciones inmobiliarias de tamaño pequeño o medio, con la ausencia de grandes operaciones de carteras o porfolios de activos o corporativas, a excepción de alguna puntual, como ocurrió en el mercado hotelero. Mientras en 2022, se cerraron dos macroventas, el porfolio de oficinas de BBVA propiedad de Merlin Properties y la cartera de residencias de estudiantes Resa, el pasado año únicamente se cerraron las operaciones del fondo soberano de Singapur GIC o su homólogo de Abu Dabi, en hoteles, o la de Colonial en oficinas a principio de año.
Sobre qué ocurrirá en 2024, hay discrepancias. Jaime Pascual-Sanchiz pronostica que “será un año de operaciones de grandes porfolios, algunas ya en marcha en 2023, y también de transacciones pequeñas porque el inversor privado sigue activo”. El consejero delegado de BNP Paribas Real Estate considera que aún es pronto: “Pensamos que todavía queda un ajuste de precios para que las operaciones de volúmenes por encima de 50 millones vuelvan a ser protagonistas en el mercado. La situación actual es propicia para inversores menos impactados por la subida de tipos, como patrimonios privados o socimis, que son los que están dinamizando la inversión, en transacciones por debajo de los 30 millones”.
Enrique Losantos apunta que “no hay evidencias de la disponibilidad de capital para llevar a cabo operaciones de gran envergadura”, mientras Mikel Echavarren considera que sí puede haber “operaciones estructuradas fuera de mercado y desde el lado comprador“, algo que ha ocurrido durante el pasado año.
Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en la Península Ibérica
Para 2024 se anticipa una continuidad en la tendencia observada en 2023, manteniendo unos volúmenes de inversión similares. Esperamos que el sector experimente una estabilización gradual, con una distribución de inversiones que refleje el enfoque más diversificado y adaptado a las nuevas realidades del mercado. Aunque los desafíos persisten, las perspectivas apuntan a un equilibrio más sostenible, abriendo oportunidades para inversores atentos a las dinámicas cambiantes del mercado
Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España y Portugal
El año 2023 ha provocado un cambio importante en el mercado de inversión. Han proliferado operaciones en activos alternativos, demostrando que la liquidez busca nuevos segmentos donde colocar su dinero. 2024 debería ser razonablemente parecido en cuanto a estructura de operaciones, pero en un contexto donde habrá menos liquidez y puntualmente algunos problemas financieros derivados del incremento del coste de financiación de operaciones realizadas en los últimos años y que provocará la necesidad de vender a algunos propietarios. Nos mantenemos en un mercado complejo, en el que solo los inversores y asesores capaces de crear operaciones mantendrán una actividad relevante.
Carlos López, CEO de Catella
España cuenta con algunos factores diferenciales, como son el turismo o el atractivo de sus principales ciudades, como es el caso de Madrid, que hacen a nuestra economía más resistente y con muy buenas perspectivas de cara al 2024. El sector hotelero, el living y el logístico, seguirán estando muy activos, pero también creemos que el suelo residencial en las principales ciudades de España es una de las inversiones que puede generar mucho valor. Consideramos que 2024 podría ser un buen año y sobre todo, en el segundo semestre, el mercado se podría animar, aunque siempre muy dependiente de que se logre controlar la inflación.
Borja Ortega, CEO en España de BNP Paribas Real Estate
El hecho de que las previsiones macroeconómicas de los últimos meses sean más positivas, con un descenso más acentuado de la inflación, el Euríbor y, por consiguiente, de los tipos de interés, unido a la solidez prevista de los fundamentales del mercado deberían provocar la vuelta al mercado del inversor institucional y que se crucen más operaciones en 2024. No obstante, debido a las incertidumbres existentes, sobre todo derivadas de los conflictos geopolíticos, nos invitan a ser cautos en las proyecciones.
Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills
El mercado descuenta que los tipos de interés no subirán más o lo harán mínimamente. Por tanto, se ha cumplido la primera condición para la estabilidad en los valores de los activos y para que el capital core vuelva al mercado. Asimismo, una mayor certeza sobre el coste de financiación debería ayudar a establecer el punto de referencia en los precios e impulsar la recuperación de la actividad de inversión. En España, hoteles y living mantendrán su evolución positiva en 2024, ya que sus mercados de usuarios están funcionando extraordinariamente. Respecto a oficinas, retail y logístico, desde Savills, creemos en su recuperación y existen en el mercado muy buenas oportunidades a unos niveles de precios muy atractivos.
Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España y Latinoamérica
Los actores inmobiliarios se enfrentan a una década de cambio y generación de valor incomparable, esta vez no derivada de una política monetaria acomodaticia, sino de la adaptación del sector a nuevas áreas con demandas de crecimiento basadas en fundamentales. En esta nueva década transformativa del parque inmobiliario, asistiremos a una mayor actuación sobre los edificios. La disponibilidad y generación de caja será un elemento mucho más relevante. Los inversores comenzarán a centrarse y generar valor en su cartera inmobiliaria, priorizando las inversiones en ella antes de ir a por nuevas adquisiciones.
Enrique Losantos, consejero delegado de JLL en España
Aunque la inversión en 2023 cayó, con respecto a 2022, la estabilización de los tipos de interés dará mayor certidumbre, ajustará valoraciones y generará equilibrio entre compradores y vendedores. Se espera que la actividad inversora comience a reactivarse en los primeros meses de 2024, lo que podría reflejarse en cifras positivas a partir del segundo semestre, que a final de año podría arrojar una inversión entre un 20% y un 25% superior a la de 2023. El sector inmobiliario mantiene el pulso inversor, hay interés por parte de los inversores, hay liquidez y hay oportunidades.
