Impacto de la Ley de Vivienda en el costo del alquiler
La implementación reciente de la Ley de Vivienda en España ha introducido regulaciones que limitan el precio del alquiler. Este mecanismo ha resultado en una menor cantidad de viviendas disponibles para alquilar, intensificando la presión que la demanda pone sobre la oferta y, en consecuencia, llevando los precios al alza.
Los países extranjeros, en cambio, se decantan por una regulación libre de la ley del mercado, apoyándose en quienes alquilan sus viviendas.
Efectos de la Ley de Vivienda en el sector del alquiler
La realidad muestra que, mientras los precios de la vivienda han experimentado una subida, los costos de alquiler se han multiplicado por tres en comparación con las ventas. Este hecho genera un clima de desconfianza entre los propietarios que, constatando una menor rentabilidad y dudas acerca de la operativa, se muestran reticentes a la hora de sacar al mercado sus propiedades.
Los contratos de alquiler deben ser un acuerdo pactado entre ambas partes, sin la intervención de un tercero que genere un desequilibrio artificial en la relación.
El intervencionismo inmobiliario dificulta la competencia perfecta en el mercado, en la que la relación entre la Oferta y la Demanda determina el precio de mercado, el “punto de equilibrio”, en el que toda la oferta se renta sin existir demanda insatisfecha.
Consecuencias de la Ley de Vivienda para los propietarios
En lugar de estimular a los propietarios a poner en alquiler sus propiedades a través de garantizar el pago de los alquileres y ofrecerles beneficios fiscales (como la reducción del IBI o deducciones por mantenimiento de la propiedad), la Ley de Vivienda genera inseguridad y limita las expectativas de rentabilidad.
La Ley de Vivienda del año 2023 fue aprobada y se implementó el 26 de mayo de 2023. Según datos proporcionados por Idealista, el precio medio del alquiler en España ha ascendido de 11,6€/m2 en Mayo a 12,1€/m2 en Diciembre, lo que supone un aumento superior al 4% en solo 7 meses.
Control del precio de alquiler en el escenario europeo
Muchos países europeos llevaron a cabo la intervención en el precio del alquiler de viviendas mucho antes que España. Los resultados han sido desiguales. En Alemania, por ejemplo, cada municipio establece límites en el alquiler en áreas densamente pobladas, también conocidas como “áreas tensionadas”, donde los precios suben más que en otras zonas a nivel estatal.
Sin embargo, en 2021, el Tribunal Constitucional de Alemania anuló la ley que restringía los precios de alquileres en Berlín, considerando que infringía competencias estatales.
Francia cuenta con un índice vinculado al IPC y permite a sus ciudades limitar el aumento del alquiler a un máximo del 20% por encima del alquiler medio en áreas de gran demanda.
Conclusion
El aspecto principal a destacar en este análisis, es que las medidas proteccionistas dirigidas a influenciar directamente los precios de alquiler pueden tener efectos no deseados a largo plazo, como una menor oferta y la distorsión de los precios de mercado. Resulta clave que los gobiernos busquen alternativas para mejorar el acceso a la vivienda, sin obstaculizar el funcionamiento natural del mercado.
